Leasing Sözleşmesi

Konusu Taşınmaz Mal Olan Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesinde Alım Hakkının Tesisi ve Geçerliliği

Leasing kelimesi İngilizce kökenli olup “lease” kelimesinden türetilmiş, kelime anlamı olarak “kiralamak, kiraya vermek” anlamına gelmektedir. Finansal Kiralama günümüz yatırımcılarının riske karşı koruma sağladıkları yatırım yollarından birisidir. Adından da anlaşılacağı üzere ortada bir kira sözleşmesi vardır. Kiralayan ile kiracı arasında konusu bir mal olan bu kira sözleşmesi genel anlamda 6098 s. Türk Borçlar Kanununa göre ve özel anlamda ise 6361 s. Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununa (m.18 vd.) tabiidir. Bu sözleşme kullanma ve yararlandırma borcu doğuran ve sürekli bir borç meydana getiren synallagmatique bir sözleşmedir ve yazılı şekilde yapılır. Finansal Kiralama sözleşmesi taraflarından kiracının borçları;

  • Finansal kiralama bedelini ödeme borcu
  • Kiralananı özenle ve tahsis amacına uygun kullanma borcu
  • Kiralananın her türlü bakımını yapma ve onu koruma borcu
  • Kiralananın hasar ve ziyanına katlanma borcu
  • Kiralanana ilişkin sigorta primlerini ödeme borcu
  • Kiralananın zilyetliğini bir başkasına devretmeme borcu
  • Sözleşme sonunda kiralananı geri verme borcu iken

Kiralayanın borçları;

  • Kiralananı kiracıya teslim etme borcu
  • Ayıba ve zapta karşı tefekkül borcu
  • Kiracının kiralanandan yararlanmasına engel olacak davranışlardan kaçınma borcu
  • Kiralananı üçüncü bir kişiye devretmeme borcu
  • Kiralananı sigorta ettirme borcudur.

Kiracı ya da kiralayan tarafın aralarındaki finansal kiralama sözleşmesine aykırı davranması ve bu aykırılık nedeniyle diğer tarafın sözleşmeye devam edememesi durumunda sözleşmenin feshi devam edemeyen tarafça istenebilir. Finansal kiralama sözleşmesinin feshedilmesi durumunda sözleşme konusu malın/malların teslim edilmesi gerekmektedir. Teslimin gerçekleşmemesi halinde Türk Ceza Kanunu kapsamında cezai sorumluluk doğabilir. Bahsi geçen teslime konu mallar FKFFŞK m.19’da belirtilmiştir. Finansal kiralama sözleşmesinin unsurlarından biri bahsi geçen bu mallerken diğer unsurları; finansal kira bedeli ve asgari feshedilmezlik süresidir (6361 s. Kanun m.3). Buna göre taşınmaz mallar bu tür sözleşmelerin konusunu oluşturabileceklerdir. Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMK m.704’te belirtildiği üzere; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetikütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Finansal kiralama konusu taşınmaz malın mülkiyeti kiralayana aittir. Ancak taraflar sözleşme süresi sonunda kiracının, taşınmaz malın mülkiyetini satın alma hakkına haiz olacağını kararlaştırabilirler. Satın alma hakkı iki taraflı bir sözleşme ile kurulup (finansal kiralama sözleşmesine dercedilerek) o sözleşmede yer aldıktan sonra tek taraflı kullanım ile yenilik doğuran bir haktır. Satılacak mal ve ödenecek bedel taşınmaz alım sözleşmelerinde belirtilmesi zorunlu hususlardır. Dolayısıyla konusu taşınmaz mal olan finansal kiralama sözleşmesi taraflarının, ‘sözleşme konusu taşınmaz malın mülkiyetinin kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda satın alınması hakkı’ hususunda anlaşmaları ve bu hususa, ilgili finansal kiralama sözleşmesinde yer verseler dahi söz konusu bu hükmün geçerliliği tartışmaya açık olacaktır. Her ne kadar sonrasında tapuya şerh edilmesi gereken bir alım hakkı olsa da bu alım hakkını tesis eden sözleşmenin gereklilikleri yerine getirilmiş sayılmayacktır. Nitekim TBK m.237/2 uyarınca resmi şekilde düzenlenmeyen taşınmaz alım sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Sözleşmenin, ilgili taşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün şerhler hanesine şerhedilmesi doğrudan resmi şekil şartını sağlamayacaktır. Bu nedenle alım hakkı tesis edildiğine dair hüküm içeren adi yazılı finansal kiralama sözleşmesinin bu hükmü TBK m.237/2 uyarınca geçersiz olacaktır. Taşınmaz üzerinde tarafa alım hakkı tesis etmek ve bu hakkın geçerliliğini koruması için resmi şekil öngören TBK bu konuda esas alınması gereken mevzuattır. Bu tartışmaların giderilmesi açısından taşınmaz mallar için özel bir hüküm getirilmeli ve Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun ilgili hükmü (m.23/1), Türk Borçlar Kanununa uyarlanmalıdır.

Yunus Emre SÜMBÜL – 21.Yüzyıl Hukuk Derneği YK Üyesi